土建工程：詳細(xì)說明土建工程名稱、規(guī)模及數(shù)量、單位、建筑結(jié)構(gòu)及造價。建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與項目建設(shè)屬性與功能相匹配，屬于分期建設(shè)及有特殊原因的，應(yīng)加以說明。水、暖、電等公用工程和場區(qū)工程要有工程量和造價說明。
田間工程：建設(shè)地點相關(guān)工程現(xiàn)狀應(yīng)加以詳細(xì)描述，在此基礎(chǔ)上，說明新（續(xù)）建工程名稱、規(guī)模及數(shù)量、單位、工程做法、造價估算。
配套儀器設(shè)備：說明規(guī)格型號、數(shù)量及單位、價格、來源。對于單臺（套）估價5萬元的儀器設(shè)備，應(yīng)說明購置原因及理由及用途。對于技術(shù)含量較高的儀器設(shè)備，需說明是否具備使用能力和條件。

可行性研究報告基礎(chǔ)內(nèi)容
（一）、可行性研究報告基礎(chǔ)內(nèi)容
根據(jù)不同行業(yè)類別，可行性研究內(nèi)容的側(cè)差異較大，但一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：
1、政策可行性：主要根據(jù)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，論證項目投資建設(shè)的必要性；
2、市場可行性：主要根據(jù)市場調(diào)查及預(yù)測的結(jié)果，確定項目的市場定位；
3、技術(shù)可行性：主要從項目實施的技術(shù)角度，合理設(shè)計技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評價；
4、經(jīng)濟(jì)可行性：主要從項目及投資者的角度，設(shè)計合理財務(wù)方案，從企業(yè)理財?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評價項目的財務(wù)盈利能力，進(jìn)行投資決策，并從融資主體（企業(yè)）的角度評價股東投資收益、現(xiàn)金流量計劃及債務(wù)清償能力。

近年來,我國開始學(xué)習(xí)和應(yīng)用可行性研究這一方法,并規(guī)定它作為基本建設(shè)程序中的首要工作。下面談一下它的寫作問題。

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一、什么是可行性研究報告

人們知道,凡“可行的”指的是具有相當(dāng)成功的把握,可行性研究是一個綜合的概念。它的任務(wù)是在制訂的擬建項目計劃的前期,全面分析論證該項目上寫的可行性和有效性,對技術(shù)政策、技術(shù)方案、工程規(guī)模等,進(jìn)行多方案的技術(shù)論證與經(jīng)濟(jì)評價,選擇一個技術(shù)上合理、經(jīng)濟(jì)上合算的優(yōu)方案和佳時機,為建設(shè)項目的決策提供科學(xué)根據(jù)。通過運用自然科學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué),對特定計劃進(jìn)行綜合性研究,將分析研究所得出的結(jié)果寫出來的報告,就稱為可行性研究報告。


根據(jù)國家計委《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,一切大、中型項目,在編報設(shè)計計劃任務(wù)之前,都進(jìn)行可行性研究。它要回答的問題是該項目是否應(yīng)該做,什么時候做,如何去做,所有這一切的核心是圍繞著經(jīng)濟(jì)問題去做出選擇的。

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4、工程建設(shè)和實施計劃。包括主要工程設(shè)計方案、勘探測量,施工安排、工藝要求、設(shè)備要求等。

5、建設(shè)條件與協(xié)作條件。包括研究項目的原材料、設(shè)備和其它協(xié)作條件,以及工程項目的地理位置、地質(zhì)、氣象、水文條件、燃料來源及運輸條件、供水、供電、征地拆遷的可能情況等。

6、投資與效益。包括建設(shè)資金來源、籌借方式和貸款利率分析,生產(chǎn)成本的結(jié)算,財務(wù)收入的結(jié)算,投資收益率和回收期,投資償還能力的分析。


7、生產(chǎn)管理與人員培訓(xùn)。包括項目的生產(chǎn)組織管理系統(tǒng)、技術(shù)人員、行政人員、工人的定員及培訓(xùn)方式和訓(xùn)練周期。

8、結(jié)論。提出投資少、建設(shè)快、效果好的建設(shè)方案,并以科學(xué)的根據(jù)表明結(jié)論意見。這是調(diào)查分析的產(chǎn)物,是通過前人經(jīng)驗和確鑿數(shù)據(jù)作出的,具有可靠性。

可行性研究是建設(shè)項目立項、決策的主要依據(jù)。按照建設(shè)內(nèi)容不同可行性研究可分為工業(yè)建設(shè)項目可行性研究、景區(qū)開發(fā)項目可行性研究、農(nóng)業(yè)/種植業(yè)與養(yǎng)殖業(yè)項目可行性研究 、市政項目可行性可行性研究、環(huán)保項目可行性研究、交通建設(shè)可行性研究、教育項目可行性研究等。各類投資項目可行性研究的內(nèi)容及側(cè)因行業(yè)特點而差異很大，但一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：
　　1、投資必要性
　　主要根據(jù)市場調(diào)查及預(yù)測的結(jié)果，以及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等因素，論證項目投資建設(shè)的必要性。在投資必要性的論證上，一是要做好投資環(huán)境的分析，對構(gòu)成投資環(huán)境的各種要素進(jìn)行全面的分析論證 ，二是要做好市場研究，包括市場供求預(yù)測、競爭力分析、價格分析、市場細(xì)分、定位及營銷策略論證。
　　2、技術(shù)可行性
　　主要從項目實施的技術(shù)角度，合理設(shè)計技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評價。各行業(yè)不同項目技術(shù)可行性的研究內(nèi)容及深度差別很大。對于工業(yè)項目，可行性研究的技術(shù)論證應(yīng)達(dá)到能夠比較明確地提出設(shè) 備清單的深度；對于各種非工業(yè)項目，技術(shù)方案的論證也應(yīng)達(dá)到目前工程方案初步設(shè)計的深度，以便與國際慣例接軌。
　　3、財務(wù)可行性
　　主要從項目及投資者的角度，設(shè)計合理財務(wù)方案，從企業(yè)理財?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評價項目的財務(wù)盈利能力，進(jìn)行投資決策，并從融資主體(企業(yè))的角度評價股東投資收益、現(xiàn)金流量計劃及債務(wù) 清償能力。

可行性研究報告目錄

章　總論
　　　　1.1 工程項目名稱、建設(shè)單位
　　　　1.2 項目背景
　　　　1.3 項目建設(shè)的必要性
　　　　1.4 項目投資概況
　　　　1.5 可行性研究報告的編制依據(jù)

第二章 市場分析
　　　　2.1 行業(yè)發(fā)展情況
　　　　2.2 市場競爭情況
　　　　2.3 項目產(chǎn)品市場分析
　　　　2.4 該項目企業(yè)在同行業(yè)中的競爭優(yōu)勢分析
　　　　2.5 項目企業(yè)綜合優(yōu)勢分析
　　　　2.6 項目產(chǎn)品市場推廣策略

第三章　產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模
　　　　3.1 產(chǎn)品方案
　　　　3.2 產(chǎn)品應(yīng)用領(lǐng)域
　　　　3.3 產(chǎn)品特點
　　　　3.4 產(chǎn)品營銷策略
　　　　3.5 建設(shè)規(guī)模

第四章　項目地區(qū)建設(shè)條件
　　　　4.1 區(qū)位條件
　　　　4.2 自然地理
　　　　4.3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r
　　　　4.4 項目所在地基礎(chǔ)設(shè)施
　　　　4.5 社會經(jīng)濟(jì)條件

第五章　項目工藝技術(shù)方案
　　　　5.1 設(shè)計指導(dǎo)思想
　　　　5.2 設(shè)計原則
　　　　5.3 項目主要原輔材料
　　　　5.4 項目生產(chǎn)工藝
　　　　5.5 產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)方案

第六章 廠區(qū)建設(shè)方案及公用工程
　　　　6.1 廠區(qū)建設(shè)方案
　　　　6.2 公用及輔助工程

第七章　項目環(huán)境保護(hù)
　　　　7.1 設(shè)計依據(jù)
　　　　7.2 項目施工期環(huán)保措施
　　　　7.3 項目運營期環(huán)保措施
　　　　7.4 環(huán)境保護(hù)投資估算
　　　　7.5 環(huán)境影響綜合評價

第八章　節(jié)約能源
　　　　8.1 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范
　　　　8.2 能耗分析
　　　　8.3 節(jié)能措施綜述

第九章 勞動安全與工業(yè)衛(wèi)生、消防
　　　　9.1 設(shè)計依據(jù)
　　　　9.2 安全教育
　　　　9.3 勞動安全制度
　　　　9.4 勞動保護(hù)
　　　　9.5 勞動安全與工業(yè)衛(wèi)生
　　　　9.6 消防設(shè)施及方案

第十章 項目組織機構(gòu)及勞動定員
　　　　10.1 管理機構(gòu)設(shè)置原則
　　　　10.2 管理機構(gòu)組織機構(gòu)圖
　　　　10.3 勞動定員和人員培訓(xùn)

第十一章 項目實施進(jìn)度安排
　　　　11.1 項目實施進(jìn)度安排
　　　　11.2 項目實施進(jìn)度表

第十二章　項目招投標(biāo)
　　　　12.1 項目招標(biāo)目的
　　　　12.2 招標(biāo)原則及招投標(biāo)方案

第十三章　投資估算及資金籌措
　　　　13.1 工程概況
　　　　13.2 編制依據(jù)
　　　　13.3 其他費用及預(yù)備費說明
　　　　13.4 項目投資估算
　　　　13.5 資金籌措與使用計劃

第十四章　項目財務(wù)評價及社會效益分析
　　　　14.1 財務(wù)評價
　　　　14.2 營業(yè)收入及稅金測算
　　　　14.3 成本費用測算
　　　　14.4 利潤測算
　　　　14.5 財務(wù)分析
　　　　14.6 項目盈虧平衡及敏感性分析
　　　　14.7 財務(wù)評價結(jié)論
　　　　14.8 項目社會效益評價

第十五章　項目風(fēng)險分析及防范對策
　　　　15.1 風(fēng)險因素識別
　　　　15.2 風(fēng)險防范對策

第十六章　可行性研究結(jié)論建議
　　　　16.1 結(jié)論
　　　　16.2 建議

報告編制資料清單

以市政道路項目可行性研究報告編制為例，業(yè)主需要準(zhǔn)備的資料包括：①項目立項文件；②建設(shè)單位介紹；③項目所在區(qū)域地形圖；④項目所在區(qū)域工程地質(zhì)勘察資料；⑤項目設(shè)計方案；⑥項目總平面規(guī)劃布置圖（規(guī)劃設(shè)計說明）；⑦道路走向圖、道路橫、截面圖；建設(shè)用地現(xiàn)狀或附圖說明；⑧項目建設(shè)所處的區(qū)域位置圖；⑨相應(yīng)的交通監(jiān)控設(shè)備購置清單（含購置與安裝費用數(shù)據(jù)）；⑩項目建設(shè)進(jìn)度安排與機構(gòu)定員；⑾資金籌措方式；⑿項目貸款與償還計劃表；⒀如需作經(jīng)濟(jì)評價時應(yīng)提供的基礎(chǔ)資料。

項目可行性研究報告五要素
（一）、 基本情況

1、項目單位基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、財務(wù)收支、上級單位及所隸屬的部門名稱等情況;

可行性報告編制單位的基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、資質(zhì)等級等;

合作單位的基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名等;

2、項目負(fù)責(zé)人基本情況：姓名、職務(wù)、職稱、、聯(lián)系電話、與項目相關(guān)的主要業(yè)績;

3、項目基本情況：項目名稱、項目類型、項目屬性、主要工作內(nèi)容、預(yù)期目標(biāo)及階段性目標(biāo)情況，主要預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益或社會效益指標(biāo)，項目總投入情況;

可行性研究報告的一般參考格式

部分：項目總論

1.項目概況

1.1項目名稱

1.2項目建設(shè)單位

1.3項目位置（四至范圍）

1.4項目周邊目前現(xiàn)狀

1.5項目性質(zhì)及主要特點

1.6項目地塊面積及邊界長

1.7研究工作依據(jù)

1.8研究工作概況

2.可行性研究結(jié)論

2.1市場分析預(yù)測

2.2項目地塊分析

2.3項目規(guī)劃方案

2.4項目工程進(jìn)度

2.5投資估算及資金籌措

2.6項目財務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價

2.7項目綜合評價結(jié)論

3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

4.項目存在問題與建議



第二部分：項目背景

1.項目提出背景

1.1項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況

1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境

1.3項目發(fā)起人及發(fā)起緣由

2.項目發(fā)展概況

2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果

2.2項目地塊初勘及初測工作情況

2.3項目建議書編制、提出及審批過程

2.4項目投資的必要性

第三部分：市場研究

1.市場供給

1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查

1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查

1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究

2.市場需求

2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查

2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查

2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查

3.市場價格

3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查

3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào)查

4.市場預(yù)測

4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測

4.2銷售及租賃價格預(yù)測

5.市場推銷

5.1推銷方式及措施

5.2產(chǎn)品推銷費用預(yù)測



第四部分：項目研究

1.地塊特征分析

1.1項目區(qū)位分析

1.2項目交通分析

1.3項目人流分析

1.4項目周邊規(guī)劃

2.項目SWOT分析

2.1項目優(yōu)勢分析

2.2項目劣勢分析

2.3項目機會分析

2.4項目威脅分析

3.項目定位方案

3.1項目產(chǎn)品方案

3.2主要功能建筑規(guī)模

3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)



第五部分：投資估算

房地產(chǎn)項目一般采用分項估算法，然后進(jìn)行匯總，其主要內(nèi)容包括

1.土地費用

2.前期工程費用

3.建筑安裝工程費用

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用

5.公共配套設(shè)施建設(shè)費用

6.管理費用

7.銷售費用

8.財務(wù)費用

9.各種稅金支出

10.其他成本支出估算



第六部分：開發(fā)進(jìn)度



第七部分：資源供給

1.資金籌集與使用計劃

2.建筑材料的需要量、供應(yīng)計劃和采購方式

3.施量組織計劃

4.項目施工期間的動力、水電等供應(yīng)

5.項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng)



第八部分：財務(wù)評價

1.獲利性評價

1.1成本利潤率

1.2銷售利潤率

2.效率評價

2.1經(jīng)營比率

2.2資金利用率

3.信譽評價

3.1流動比率

3.2杠桿比率

4.靜態(tài)獲利分析

4.1投資收益率(R)

4.2投資回收期(Pt)

5.動態(tài)獲利分析

5.1財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）

5.2財務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)



第九部分：風(fēng)險評價

1.盈虧平衡分析

2.敏感性分析

2.1變動因素一

2.2變動因素二

第十部分：綜合評價



1.經(jīng)濟(jì)評價（定性）

2.社會評價（定性）

3.環(huán)境評價

4.存在問題與建議