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供應(yīng)商	北京中合益德資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所（普通合伙）店鋪
認(rèn)證
報(bào)價(jià)	人民幣 100.00元
關(guān)鍵詞	工業(yè)廠房土地評(píng)估,長(zhǎng)春土地評(píng)估,鄭州土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi),土地評(píng)估公司
所在地	北京市朝陽(yáng)區(qū)阜通東大街6號(hào)院5號(hào)樓24層2816

產(chǎn)品詳細(xì)介紹

　　根據(jù)評(píng)估協(xié)會(huì)公布的指導(dǎo)價(jià)來(lái)看，常規(guī)的評(píng)估收費(fèi)是根據(jù)評(píng)估值的差額累進(jìn)計(jì)費(fèi)的方式來(lái)收取服務(wù)費(fèi)的。

　　評(píng)估收費(fèi)模式一般是按照評(píng)估值的比例計(jì)費(fèi)。

　　評(píng)估值100萬(wàn)以內(nèi)：1500元起;

　　評(píng)估值100萬(wàn)~1000萬(wàn)以內(nèi)：0.25‰~2.5‰;2500元~25000元;

　　評(píng)估值1000萬(wàn)~5000萬(wàn)以內(nèi)：1‰;1萬(wàn)元~5萬(wàn)元;

　　評(píng)估值5000萬(wàn)~1億以內(nèi)：5‰;5萬(wàn)元~12萬(wàn)元;

　　以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，實(shí)際的收費(fèi)還要考慮到項(xiàng)目的復(fù)雜程度、評(píng)估時(shí)長(zhǎng)、差旅等產(chǎn)生的費(fèi)用。

　　像一些比較常見的評(píng)估，比如房屋資產(chǎn)評(píng)估、診所資質(zhì)審批評(píng)估，收費(fèi)一般都比較低，而且1-2個(gè)工作日即可出報(bào)告。

　　綜上所得：常見的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)是比較低的，比如房屋、設(shè)備、行政審批需要的評(píng)估報(bào)告(醫(yī)療執(zhí)業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)等);如果是評(píng)估股權(quán)、企業(yè)價(jià)值等資產(chǎn)組的資產(chǎn)評(píng)估，則收費(fèi)較高一些，因?yàn)闀?huì)涉及到評(píng)估師工作量的問(wèn)題，工作量越大，收費(fèi)也會(huì)較高。

　　房地產(chǎn)估價(jià)，全稱為房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估。臺(tái)灣稱其為"不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)";香港稱其為"物業(yè)估價(jià)"，都是一個(gè)意思。房地產(chǎn)估價(jià)，是指估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的一種活動(dòng)。

　　估價(jià)目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說(shuō)，是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)(如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、合并兼并等);估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類型也可分為土地出讓、入股價(jià)格、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等等。需要指出的是，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)的結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，相應(yīng)的估價(jià)原則、因素和采用的估價(jià)方法就有可能不同。

　　土地評(píng)估的主要方法包括：

　　市場(chǎng)比較法：選取與評(píng)估土地類似的近期交易案例，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行修正，從而確定評(píng)估土地的價(jià)值。例如，選取同區(qū)域、相似用途、相近規(guī)模的已交易土地進(jìn)行對(duì)比分析。

　　收益還原法：根據(jù)土地未來(lái)預(yù)期收益，通過(guò)合理的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)來(lái)確定土地價(jià)值。比如，對(duì)于用于出租的商業(yè)土地，可以根據(jù)預(yù)期租金收益來(lái)評(píng)估。

　　成本逼近法：以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金等，從而估算出土地價(jià)值。

　　剩余法：通過(guò)從開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值中扣除開發(fā)成本、利潤(rùn)等，倒推出土地的價(jià)值。常用于待開發(fā)土地的評(píng)估。

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：依據(jù)公布的基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合評(píng)估土地的具體情況進(jìn)行系數(shù)修正，確定其價(jià)值。

　　這些方法在實(shí)際應(yīng)用中通常會(huì)結(jié)合使用，以提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。

　　宅基地的評(píng)估方法

　　收益還原法:該方法可以調(diào)查測(cè)算宅基地租金。通過(guò)深入調(diào)查出租對(duì)象對(duì)租金收益的主要影響因素，例如房屋所在村莊的位置、使用狀況、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量狀況，并通過(guò)對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查，分析客觀租金水平。

　　此外，鑒于宅基地流轉(zhuǎn)和使用的相關(guān)法律法規(guī)政策尚不完善，會(huì)增加土地使用者的投資風(fēng)險(xiǎn)，在確定土地還原率時(shí)應(yīng)同區(qū)域同用途的國(guó)有土地。

　　市場(chǎng)比較法:要求是同一區(qū)域、一定年限內(nèi)交易方式相近的交易案例。宅基地交易案例較少或者資料獲取難度較大的地區(qū)不適用此方法。

　　成本法:土地取得費(fèi)根據(jù)宅基地取得前的地類確定。無(wú)法確定的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費(fèi)用是指宅基地具備使用條件所需的客觀費(fèi)用，可依據(jù)當(dāng)?shù)氐纳钯|(zhì)量和物價(jià)水平確定，一般要達(dá)到“三通一平”或“四通一平”

　　但須要注意的是，在我基地分配的無(wú)償性，成本法可能會(huì)導(dǎo)致宅基地的價(jià)格被低估。

　　假設(shè)開發(fā)法:通過(guò)實(shí)地調(diào)查掌握當(dāng)?shù)剞r(nóng)房建設(shè)成本，相關(guān)稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定確定。也可先將宅基地假設(shè)為國(guó)有土地評(píng)估其價(jià)格，再扣除征地補(bǔ)償費(fèi)、征地報(bào)批費(fèi)和出讓金凈收益，得出宅基地價(jià)格。這種方法適用于具備集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有條件的地區(qū)。

　　在評(píng)估方法的選取上應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況堅(jiān)持適宜性原則，有條件的地區(qū)，也可選用兩種以上的方法評(píng)估，相互比對(duì)驗(yàn)證評(píng)估結(jié)果，評(píng)估的性。

　　舊房地產(chǎn)評(píng)估的成本法

　　運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的現(xiàn)實(shí)價(jià)值時(shí),由于建筑物是在過(guò)去某時(shí)點(diǎn)建造的,所以不能采用建筑物原來(lái)的建造成本,而應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ),考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損,扣除建筑物的貶值額。

　　舊房地產(chǎn)成本法的計(jì)算公式為

　　舊房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格十建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一舊房地產(chǎn)貶值對(duì)于單純的舊建筑物,計(jì)算公式為

　　舊建筑物價(jià)值一建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一舊建筑物貶值

　　個(gè)別因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格差異的關(guān)鍵因素，尤其在同一區(qū)域內(nèi)，它細(xì)分為土地與建筑物兩個(gè)層面的個(gè)別因素。

　　土地個(gè)別因素

　　1、面積與形狀：土地面積需與其利用性質(zhì)相匹配，過(guò)小則限制用途;形狀則影響利用效率，矩形等用地形態(tài)通常價(jià)格更高。

　　2、區(qū)位：核心區(qū)位因收益高、生活環(huán)境而價(jià)格昂貴。

　　3、地勢(shì)、地質(zhì)與地形：地勢(shì)高、地質(zhì)優(yōu)良、地形平坦的土地更受青睞，價(jià)格也相應(yīng)提升。

　　4、臨街深度：土地價(jià)值隨距街道距離增加而遞減，近街地塊價(jià)值更高。

　　5、規(guī)劃用途、容積率與使用年限：不同用途土地價(jià)格各異，商業(yè)高，住宅次之，工業(yè)低。容積率適度提升能增加土地價(jià)值，但過(guò)高則因建筑問(wèn)題而下降。使用年限長(zhǎng)則地。

　　建筑物個(gè)別因素

　　1、物理因素：包括建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、材料、功能與工藝，直接決定房屋價(jià)值評(píng)估。

　　2、設(shè)備完善度：衛(wèi)生、暖氣、通信等設(shè)備完善度影響居住便利，是價(jià)格考量要素。

　　3、施工質(zhì)量：抗震、防滲漏等質(zhì)量指標(biāo)不僅關(guān)乎成本，更影響耐用性、安全性和居住體驗(yàn)，從而影響房?jī)r(jià)。

　　4、樓層與朝向：樓層高低影響使用功能及舒適度，朝向則關(guān)乎通風(fēng)、采光，兩者共同作用于房?jī)r(jià)。

　　以上因素共同構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格的差異化基礎(chǔ)，是評(píng)估與交易中不可忽視的關(guān)鍵點(diǎn)。

所屬分類：資產(chǎn)評(píng)估/房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估

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